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工業向け不動産、今が発展のチャンス


Savills Viet Nam社のTroy Griffiths副社長は、ベトナムの工業不動産市場は、東南アジアで最も大きく伸びており、海外からの投資家誘致において非常に有利だと述べた。

■工業団地の賃貸価格、2019年も上昇

コンサルタント会社のJLLも、米中貿易戦争によって、ベトナムに新たなテクノロジーへの投資を受け入れるチャンスができたと分析した。JLLは「工業団地の入居率と賃貸価格は、2019年にさらに大きく進展すると思います」と評価している。

JLL Viet Namによると、ベトナム南東部は、全国で最も成長しているという。工業団地の入居率は85~90%と非常に高い。

一方北部は、中国からの工場移転が容易なことから、今後大きな動きが起こる可能性がある。ハイフォン市をはじめ、Quang Ninh、Bac Ninh、Bac Giang、Hung Yenなどの各省は、中国からベトナムに移転する工場を堰き止める防波堤のような地域になっている。

工業団地を展開する企業にとって、こうした利益を享受するために重要なことは、リース可能な土地を所有することだ。

北部のKinh Bac都市開発社(KBC)は、Bac Ninh省、Bac Giang省、Hai Phong市など、常にニーズが高い工業団地に残る土地843ヘクタールの貸し出しを目指している。また、Viglacera社(VJC)は、現在北部に911ヘクタールの土地を所有している。北部の平均的な土地リース料は1m2あたり82ドル(50年間)で、南部に比べ13%高い。

Rong Viet証券株式会社(VDSC)は、米中貿易戦争が長引き、各企業が生産拠点の移転や拡大を進める中で、KBCとVJCの2社が、最も多くの利益を享受すると予測している。  

また南部では、Long Hau株式会社とNam Tan Uyen工業団地(NTC)が利益が高いと見ている。

■土地収用費用の高い割合が足枷

しかし、工業向け不動産を取り扱う企業にとって常に良いことばかりではない。各工業団地の問題は、工業団地建設に必要な土地収用費用(立ち退き保証など)が、総投資額の40~55%に上るということだ。

Long Hau社が所有する各工業団地は北部各省に広く点在していることから、こうした土地収用問題を効率よく解決していかない限り、リース契約を結ぶまでに多くの時間を要するとVDSCは指摘する。

NTCは大きな問題を抱えておらず、Nam Tan Uyen 3工業団地が所有するリース用の土地255ヘクタールは、2018年9月に正式に承認されており、多くの投資家がこれらの土地は、今後5年のNTCの収益を成長させる大きな原動力になると見込んでいる。

もう1つの問題は、中国から工場を移転する企業の流れが一時的であるということだ。米中貿易戦争が沈静化すれば、各企業はこの移転を止める可能性がある。

実際、中国の新聞によると、「貿易戦争が沈静化すれば、中国に投資する各企業は、新規の工場建設費用が高騰しているベトナムではなく、中国での生産を続ける」という。

それを証明するかのように、ベトナムにおける土地、労働者、建設資材にかかる費用は高騰している。ホーチミン市から70km離れたDong Nai省のGiang Dien工業団地では、前年は60?70ドルだった工業団地の土地リース料が、1m2あたり90ドル(50年間)に値上がりしている。

世界銀行によると、ベトナムの人件費は他のASEAN諸国に比べ高い水準にあるという。ベトナムの工場労働者の人件費の平均は、年間一人当たり2,739ドルだ。


(Nhip Cau Dau Tu 1月14日,P.23)


※上記の情報は【ベトナム最新情報】より引用しています。

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(2019/02/19 08:07更新)

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